95047.it Una lettera, un vero e proprio documento se vogliamo, che fa riferimento alla proposta di delibera relativa ai “Criteri per la compensazione urbanistica e per il trasferimento dei diritti edificatori già condivisa dalla Giunta Comunale”. L’ultimo spauracchio sulla città si chiama “perequazione edilizia”. Cosa si nasconde dietro questo termine tecnico? Soltanto (si fa per dire) la possibilità di decidere a discrezione del palazzo comunale come e dove poter costruire. Il tutto, però, in assenza di un Prg già scaduto da tempo. Ed, allora, eccola la lettera protocollata ieri dai tecnici della città nella quale “viene riportato il pensiero dei firmatari che così vorrebbero partecipare (anche se con molto ritardo e a decisioni praticamente assunte – vedi Del. G.M. 280/2014) al processo formativo della politica urbanistica della nostra città. Consci delle difficoltà del momento, ma non disponibili a pericolose derive e scorciatoie, siamo disponibili ad ogni possibile dialogo con l’Amministrazione, con gli Uffici e col Consiglio Comunale, per realizzare, nel pieno rispetto sostanziale e formale della norma e del buonsenso, ogni iniziativa volta allo sviluppo armonico e decoroso della Città”.
Il testo della lettera con le relative firme:
Gli scriventi tecnici operanti nel Comune di Paternò, nell’alveo dei processi partecipativi tipici dell’argomento in oggetto, rassegnano con la presente le proprie opinioni sulla proposta di delibera C.C. del 29.10.2014.
Preliminarmente va osservato che l’argomento trattato (perequazione urbanistica) è interessante e di assoluta attualità e mira ovviamente a limitare il divario (intollerabile) che si verifica nel territorio, fra i vari attori economici, per effetto delle scelte di pianificazione effettuate dal Comune.
Nell’alveo anzidetto, la perequazione mira anche al reperimento gratuito della aree per la realizzazione dei servizi, concedendo ai privati, che cedono gratuitamente tali aree, diritti edificatori equivalenti da spendere in aree all’uopo predisposte.
Nel primo caso la perequazione attende ad accordi tra privati all’interno di un comparto, con l’assegnazione in fase di redazione del PRG di diritti edificatori anche alle aree destinate a servizi ed infrastrutture.
Nel secondo, la perequazione avviene con l’intervento del pubblico che riconosce al privato, che cede gratuitamente le aree per la realizzazione dei servizi, la possibilità di spendere e/o commerciare i diritti edificatori connaturati con l’area ceduta da spendere in altre aree (c.d. “aree di atterraggio”).
In entrambi i casi appare chiaro che se si vuole applicare la perequazione si deve, in fase di redazione del Piano, individuare un indice unico di edificabilità che riguardi tutte le aree soggette a trasformazione urbanistica ed individui le aree a concentrazione volumetrica ove spendere i diritti edificatori nascenti dall’applicazione di tale indice unico di edificabilità.
Per esemplificare, e senza voler essere esaustivi, dovrà farsi riferimento all’indice di edificabilità territoriale (I.E.T.) al posto dell’indice di edificabilità fondiaria (I.E.F.) su cui è costruito il PRG vigente, ancorché con vincoli preordinati all’esproprio, scaduti.
Quindi, ad avviso degli scriventi, in assenza di un piano redatto nell’ottica della perequazione, la stessa risulta di difficilissima applicazione, se non addirittura inapplicabile e comunque la sua previsione ed applicazione costituirebbe variante essenziale allo strumento oggi vigente.
Entrando poi nel merito della proposta di delibera, all’art. 4, viene calcolata la volumetria da assegnare alle aree a servizi cedute come una frazione dell’I.E.T. della zona ZTO su cui esse ricadono (c.d. aeree di decollo).
Una domanda.
E’ stato effettuato un calcolo analitico della previsione di densità fondiaria prevista in tale zona? E se si, come riteniamo e speriamo, perché non se ne è dato conto?
Ed ancora, tale calcolo ha dato esito positivo, negativo o neutro rispetto all’i.E.T. previsto per la medesima Z.T.O.? In altre parole la densità fondiaria prevista dal PRG vigente, ha utilizzato l’intera edificabilità territoriale prevista dal piano (se il piano l’ha prevista) per quella zona? Ne ha utilizzata di meno? O, addirittura, di più?
Noi riteniamo che la cubatura prevista dall’art. 4 sia aggiuntiva di quella prevista dal PRG vigente e pertanto anch’essa rappresenterebbe variante essenziale al PRG. Comunque, solo eseguito tale calcolo, potrà assegnarsi la volumetria alle aree di decollo, se ne residua nel piano attuale.
Tutti gli altri modi di calcolo di tale volumetria non solo non sono attendibili, costituirebbero un’alterazione del dimensionamento del piano consentendo una maggiore volumetria rispetto a quella di previsione, cosa che, ripetendoci, costituirebbe variante essenziale ed ingiustificata al piano.
Non si vuole entrare nei particolari, ma ci chiediamo: cosa significa che se ”l’area di decollo è in ZPA, ZPA ris. o in ZPC e nell’area di atterraggio viene prevista una volumetria residenziale il coefficiente “f” vale 0,2. E’ stato eseguito un calcolo? Una valutazione qualitativa o che altro? La previsione di “volumetria residenziale” fa riferimento all’area di atterraggio o all’uso che si vuole fare del diritto edificatorio che altro non può essere che residenziale, o al più commerciale. E quindi: quando “f” vale 0,2 e quando vale 0,5. Non si capisce a chi spetta la decisione che comporta, di volta in volta una diversa previsione di standard da D.M. 2.4.68 che non potranno mai costituire un organica previsione di servizi, riducendosi ad aree scaturenti da avvilenti calcoli matematici, ben lungi dal fornire servizi reali ai cittadini ed incidere sulla vita della comunità.
Forse però abbiamo affrettato le conclusione, infatti attenendoci ai fatti e proseguendo nella lettura della proposta di regolamento si ha che trasferendo i diritti edificatori (residenziali o commerciali) nelle aree indicate al comma 2 del medesimo art. 4, nel caso i previsti standards di quartiere non fossero rispettati “I singoli strumenti attuativi delle aree di atterraggio, di iniziativa pubblica o privata, da approvare ai sensi dell’art. 12 della L.R. 71/78 dovranno prevedere al loro interno l’intero standard urbanistico derivante dal carico urbanistico correlato ai volumi Va2, Va3, Va4, Va5”(comma 5 art. 4).
A questo punto il timore che si perda la visione organica e complessiva dei servizi di quartiere a vantaggio di frammentaria episodicità di tali infrastrutture, nascenti dal semplice rispetto numerico delle previsioni di cui al D.M. 2.4.68 è reale ed ineluttabile.
Ci saranno poche centinaia di mq per scuole asili disseminati qua e la fra le varie aree di atterraggio che quindi non non consentiranno la loro effettiva realizzazione senza dire che, laddove fossero realizzabili, nascerebbero in aree marginali (vedasi zone ZPA) dove risulterebbero assolutamente sovradimensionate e quindi inutilizzabili. E comunque appare chiaro che i singoli strumenti attuativi di cui prima, per la loro valenza sugli standard e sul disegno della città costituirebbero variazione allo strumento urbanistico vigente, stante che, tra l’altro, vengono modificate le destinazioni d’uso delle aree di atterraggio.
Ovviamnete tutti i dubbi sopravanzati scomparirebbero se la perequazione fosse attuata su un piano all’uopo predisposto. A questo proposito sarebbe necessario che, pur nei limiti della vigente noramtiva il nuovo PRG fosse pensato ed organizzato come un moderno Piano di Governo del Territorio, predisposto per un’attuazione dinamica pronta a recepire tutte le evntuali modifiche in corso d’opera.
La stessa delibera che si propone, riteniamo costituisca essa stessa variante al PRG vigente.
Infine ci sia consentita una domanda.
Quali sono le “altre aree, all’interno delle tipologie indicate al precedente art. 4”, sulle quali i privati possono proporre di atterrare?
La domanda è assolutamente pertinente, atteso che le aree indicate al comma 2 dell’art. 4 sono tutte riportate nel piano vigente e non se ne scorgono altre con le caratteristiche di quelle indicate al precedente art. 4, a meno che non si voglia ipotizzare anche l’uso di aree agricole.
Nella speranza di esssere incorsi in errori di interpretazione e senza volere ricorrere ad inutili tecnicismi riteniamo che la procedura da seguire sia quella delle varianti al PRG (art. 3 L.R. 71/78) e che principalmente debba avviarsi, sull’argomento, un’interlocuzione pubblica ed aperta alla città e agli operatori del settore, in guisa da potere dibattere e realizzare le proposte migliori emergenti da tale dibattito.
Da ultimo, per evitare di essere accusati di un inutile blaterare senza giungere mai alle conclusioni, spinti dal semplice gusto della critica fine a se stessa e pertanto paralizzare la città rendendo impossibile qualsiasi variazione rispetto allo statu quo, desideriamo esporre alcune riflessioni.
Comprendiamo le difficoltà del Comune per potere procedere alla redazione del nuovo PRG e proviamo a dare qualche consiglio, anche in direzione di un ipotesi di variante c.d. minore.
Dovrebbe preliminarmente procedersi ad una verifica dello stato di attuazione del PRG del 2003;
Dovrebbe avviarsi il processo della VAS (non si tratta di una procedura), prodromo ed indispnsabile per qualsiasi operazione si voglia compiere sul PRG;
Dovrebbe procedersi ad un’analisi dei flussi migratori (utilizzando in assenza di indagini più precise, anche i dati dei censimenti 2001 e 2011), ponendo particolare attenzione all’emigrazione nei comuni contermini (Ragalna, Belpasso);
Si dovrebbe avviare uno studio, sempre utilizzando i dati dei censimenti 2001 e 2011 incrociati con quelli dell’anagrafe, sui flussi interni, per capire in quale direzione s’è mossa la popolazione e se vi sia stato un accenno di ritorno in centro storico;
Si dovrebbero aggiornare le schede sul centro storico realizzate in occasione della redazione del vecchio piano.
Indi, sulla scorta dei risultati ottenuti, definire in maniera il più possibile circostanziata, le direttive del piano di cui alla delibera 133/2011 e partire con la redazione vera e propria del nuovo piano o se si vuole con la redazione di una variante di minima, che particolareggi il centro storico, verifichi l’attuazione delle aree a prescrizione esecutiva, proceda ad un minimo di ricucitura delle periferie attraverso una ridislocazione di alcuni servizi a scala urbana ed una più equilibrata dislocazione di alcuni servizi di quartiere, quali scuole ed asili, nonché attraverso la previsione di brani di edilizia residenziale di pregio Riguardi con occhi più moderni alla questione dell’edilizia pubblica cercando di inserine una fetta anche in centro storico ed in quest’ottica inserisca le procedure di perequazione parametrizzndo il piano attraverso l’applicazione di indici di edificabilità territoriale, inserendo delle aree di riserva (aree di atterraggio) atte ad ospitare i diritti edificatori nascenti dalla perequazione e tenendo nelle mani del Comune un’adeguata cubatura di riserva, tra quella prevista dal nuovo piano, da potere utilizzare di volta in volta come premialità per incentivare l’attuazione ora di una zona ora di un’altra, tra quelle a volumetria definita o per interventi in centro storico ed in aree di ricucitura.
Su questi argomenti siamo pronti ad un interlocuzione e ad una migliore specificazione, sì da fornire un contributo fattivo all’Amministrazione per l’elaborazione del nuovo piano.
Siamo però perfettamente contrari ad ogni approssimazione e/o avventurismo e, quel che più conta, siamo contrari alla previsione di uso di nuovo territorio, a meno di quel minimo che si rendesse necessario all’operazione di ricucitura delle frange urbane ed anche in questo caso con assoluta cautela e possibile compensazione con aree di piano non utilizzate e ritenute nel nuovo strumento non più utilizzabili.
Ecco le firme dei tecnici paternesi (clicca per ingrandire):
